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Les SCPI : Le placement qui défie la baisse du marché immobilier


Article publié le 05/01/2015

Les SCPI : Le placement qui défie la baisse du marché immobilier

Alors qu’une baisse sensible des prix de l’immobilier est observée et que le nombre de transactions est particulièrement faible, la collecte dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se porte bien : elle a même augmenté de 14.4% au 1er semestre 2014, à plus d’1,2 milliard d’euros !
 
Avec un rendement moyen de 5,13% en 2013 et de 5,27% en 2012, les SCPI tirent en effet leur épingle du jeu.
Mieux, avec 8,70% de rendement annuel moyen sur la période 2004-2013, les SCPI affichent un rendement supérieur aux actions françaises (6,70%), aux SICAV obligataires (3,80%) ou monétaires (1,07%)… et bien entendu au livret A (2,30%).
 
Zoom sur cet investissement largement plébiscité par les investisseurs, qui vient de plus en plus concurrencer l’assurance vie !


Définition


En souscrivant des parts de SCPI, vous devenez associé d’une société qui va tout prendre en charge, de l’acquisition des biens immobiliers à leur gestion.
 
Très majoritairement investies en locaux d’activité – bureaux, magasins, centres commerciaux...– les SCPI distribuent deux types de revenus : des loyers (revenus fonciers) et des intérêts, générés par les placements de trésorerie (revenus financiers).
 
Il existe deux grands types de SCPI : Les SCPI fiscales, qui investissent dans l’immobilier de logement avec pour objectif de faire bénéficier aux associés d’avantages fiscaux ; Et les SCPI de rendement, qui investissent dans l’immobilier professionnel et permettent de bénéficier de revenus réguliers.
 

 

Une alternative séduisante à l’investissement locatif classique


Les SCPI ont avant tout l’avantage d’être très faciles d’accès : contrairement à une acquisition d’un bien immobilier en direct, qui nécessite des sommes parfois importantes, la plupart des SCPI sont disponibles à partir de quelques centaines d’euros. Un ticket modéré donc, abordable pour la majorité des investisseurs.
 
Par ailleurs, l’investisseur n’a pas à gérer tous les soucis que peuvent générer un investissement locatif direct : la gestion des biens est en effet déléguée à une société de gestion spécialisée.
 
Les risques de l’investissement dans une SCPI sont mutualisés entre plusieurs associés. De plus, les acquisitions sont diversifiées selon leur nature et leur position géographique, ce qui permet de diminuer le risque de vacance et d’impayé que l’on peut rencontrer dans l’investissement locatif direct.
 
Enfin, la SCPI permet de diversifier efficacement son patrimoine : les acquisitions sont principalement effectuées sur le marché de l’immobilier professionnel, qui évolue de manière décorrélée du marché de l’immobilier de logement.
 

 

Rentabilité, défiscalisation ou diversification : à chacun sa SCPI


L’investissement dans les SCPI peut répondre à différents objectifs patrimoniaux :
 

  • Vous recherchez de la rentabilité ? Les SCPI de rendement sont un investissement de choix pour toucher une rente stable. Elles distribuent aux associés-investisseurs des revenus tous les trimestres. 

 

  • En cette fin d’année, vous souhaitez peut-être réduire votre impôt sur le revenu ? Les SCPI fiscales (Duflot, Malraux…), permettent de bénéficier des avantages fiscaux liés à ces dispositifs.  Mieux, pour ceux qui payent l’ISF, les SCPI en démembrement présentent des avantages fiscaux intéressants. 

 

  • En quête de diversification ? Les SCPI peuvent être souscrites via une assurance vie multisupport, Ainsi, l’investisseur va bénéficier des avantages fiscaux et de la liquidité que caractérise l’investissement dans une assurance-vie tout en investissant dans les SCPI. Pour obtenir un réel avantage de la SCPI dans l’assurance-vie, il faut être un gros contribuable. 

 

  • Enfin, afin tout simplement de construire un capital, Il est possible de financer son investissement dans les SCPI à crédit. Grâce aux revenus versés par la SCPI, l’investisseur sera en mesure de rembourser partiellement son emprunt tout en se constituant un capital. 

 

  • De plus, c’est un moyen de réduire son impôt foncier car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

 

 

Les critères à prendre en compte avant d’investir


Comme tout investissement immobilier, il faut considérer les SCPI comme un placement à long terme.
Le capital n’étant pas garanti, il est important de vérifier plusieurs indicateurs avant de vous lancer :
 

  • Il faut accorder une importance particulière à la qualité du patrimoine de la SCPI. Les SCPI de taille importante sont généralement les mieux diversifiées, mais cela mérite d’être vérifié. La localisation des investissements de la SCPI est également clé : les grandes villes sont souvent à privilégier dans l’immobilier professionnel. 

 

  • Il est aussi nécessaire de regarder le taux de vacance des biens de la société. Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur commun à toutes les SCPI qui permet d’évaluer et de comparer correctement les performances locatives des différentes SCPI. 

 

  • La performance moyenne à long terme est un bon indicateur qui permet de vérifier la qualité du gestionnaire et de repérer ses éventuels accidents de parcours. 

 

  • Enfin, les statuts des SCPI permettent de vérifier les conditions d’accès à la SCPI. L’accès aux parts de SCPI à capital fixe sera ainsi plus difficile tandis qu’il peut y avoir un risque de dilution de la valeur des parts avec les SCPI à capital variable.

 

 

Comment souscrire


Votre banque ou votre compagnie d’assurances peuvent parfois vous proposer des SCPI maison. Vous pouvez aussi faire appel à des conseillers en gestion de patrimoine indépendants ou à des plateformes en ligne, qui ont accès à un choix plus large de SCPI.

 

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Par Antoine DE LA VILLÉON









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