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SCPI


SCPI : Investir dans la pierre, sans en avoir la gestion et ses contraintes !

 

Les SCPI peuvent être une solution pour vous si vous souhaitez investir dans l'immobilier mais ne voulez pas subir toute sa gestion, ses contraintes et son stress !



Caractéristiques

SCPI : Caractéristiques



Qu'est-ce que c'est ?


Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) connue aussi sous l’appellation Pierre Papier, est une structure de placement œuvrant principalement dans la gestion et l’acquisition de biens immobiliers.

 

Souscrire à une SCPI équivaut non pas à l’achat d’un terrain ou d’un habitat mais plutôt à l’acquisition d’une part de propriété collective d’un bien immobilier. Autrement dit, la SCPI achète un bien immobilier qui sera loué à une entreprise ou à un particulier.

 

Le loyer sera ensuite redistribué aux associés qui ont une participation dans la SCPI. En termes de fiscalité, cette dernière génère deux types de revenu : foncier et financier (placement de la trésorerie de la SCPI).


Il y'a deux grands types de SCPI qui sont  :

  • les SCPI de rendement dont l'objectif est de dynamiser et diversifier ses placements. Les meilleures SCPI de rendement rapportent en moyenne 5 à 6% de revenus. Le taux de distribution moyen sur 2015 a été de 4,80%, de 5,08% en 2014, de 5,13% sur 2013 et de 5.20% sur 2012. Ces SCPI investissent dans de l'immobilier professionnel (Murs de commerce, bureaux, entrepôts,...). 

 

  • les SCPI fiscales présentées dans une autre fiche pratique.

 

Parmi les SCPI de rendement, dont il est question ici, l’on distingue en soi deux formes de SCPI :

  • SCPI à capital fixe : le retrait d’un associé implique la vente de ses parts de manière à ce que le capital puisse demeurer le même.    
  • SCPI à capital variable : Cette structure d’investissement ne requiert aucune règlementation particulière permettant à un associé de partir. Toutefois, il existe une limite à la variation du capital.  

 

L’achat et la vente d’une part de SCPI se fait entre autres auprès des réseaux bancaires ou encore auprès d’une société de gestion.


Comment ça marche ?


Performance

 

La sélection d’une SCPI, est notamment basée sur trois indicateurs, dont : le rendement, le taux d’occupation et la performance globale de la SCPI.

Le rendement équivaut au rapport entre les revenus distribués et le prix d’acquisition de la part. Tandis que le taux d’occupation est le ratio entre la surface louée et la surface totale possédée par la SCPI, un bon taux d'occupation est un taux d'occupation supérieur à 90%.

 

Fiscalité

 

Chaque associé est imposable à l'impôt sur le revenu vis à vis des revenus octroyés par la SCPI. Pour que les souscripteurs s'y retrouvent, tous les ans, les sociétés de gestion leurs communiquent les montants à déclarer dans chacune des catégories de revenus concernées. Il y a 2 types de revenus à déclarer:

  • les revenus fonciers, qui sont la différence entre les loyers perçus par la SCPI et les charges. 
  • les revenus financiers, qui résultent des placements de trésorerie de la SCPI. Ces revenus sont en général très faibles. Ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux et au barème de l'imposition sur le revenu.

 

En ce qui concerne les revenus fonciers, ces derniers seront imposés en fonction du régime d'imposition que vous aurez choisi:

  • Régime micro foncier, il octroie un abattement de 30% sur les revenus fonciers perçus. Si le souscripteur ne perçoit aucun revenus fonciers en dehors des revenus octroyés par la SCPI alors il ne pourra pas choisir ce régime. Les SCPI fiscales n'entrent pas dans le cadre du régime micro foncier. Il ne pourra également pas choisir ce régime si ses revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €.
  • Régime réel, il s'applique par défaut mais peut également être choisi. Ce régime est particulièrement intéressant dans le cas de l'achat de parts de SCPI à crédit car les intérêts d'emprunts peuvent être déduits des revenus fonciers.

 

Les plus-values sont également imposées. On distingue 2 types de plus-values dans le cadre des SCPI:

  • la plus-value sur les immeubles, elle résulte de la plus-value effectuée par la SCPI dans le cadre de la cession d'un des immeubles. Le notaire de la société de gestion se charge de cet impôt, il n'y a donc pas de déclaration particulière à effectuer.
  • la plus-value sur les parts, qui est effective lorsque de le prix de vente de la part de SCPI est supérieur au prix d'achat par le souscripteur. La plus-value est soumise à la fiscalité des plus-values immobilière.

 

Durée

 

Il n'y a pas durée minimum ou maximum de détention. Au vu des frais d'entrée importants (environ 10% du montant de l'investissement), l'horizon d'investissement minimum est entre 8 et 10 ans.

 

Montants à investir

 

La Pierre Papier a pour intérêt d'accéder au marché de l'immobilier à partir de quelques centaines d'euros. Il est recommandé d'investir dans les parts de SCPI en utilisant le crédit car les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers perçus.

 


Quelles conditions ?


La souscription à une SCPI est ouverte à toute personne morale ou physique, résident ou non. En d’autres termes, tout le monde peut avoir accès à une SCPI.


Toutefois, la société de gestion retient des frais de gestion en contrepartie de l’acompte que la Société Civile vous fournit généralement sur une base trimestrielle.


Les démarches ?


Pour souscrire à une SCPI, l’on a la possibilité d’acheter au comptant ou de recourir à un emprunt.

 

La première modalité de souscription requiert un certain nombre de pièces, à savoir:

  • les documents relatifs au bulletin de  souscription ;
  • le récépissé de non démarchage ;
  • le  R.I.B. de votre compte en banque ;
  • une photocopie recto verso de votre pièce d’identité ;
  • le questionnaire « connaissance client » ;
  • un justificatif de domicile n’expirant pas encore.


Dans le cas d’une SCPI à crédit, il faudra en plus fournir les documents suivants :

  • une copie de votre livret de famille ;
  • une copie de votre dernier avis d’imposition ;
  • une copie de votre déclaration d'ISF ;
  • une copie des 3 dernières fiches de paie pour les salariés ;
  • une fiche de renseignements pour la demande de prêt.

Bon à savoir


La prise en compte du niveau d’imposition auquel vous serez exposé permettra d’établir le choix entre souscrire à une SCPI à crédit ou au comptant. La minimisation des revenus fonciers permet ainsi de réduire votre charge fiscale.


Par ailleurs, une SCPI comporte les mêmes exigences fiscales que l’immobilier direct. Autrement dit, les revenus résultant de la location des biens immobiliers sont des revenus fonciers. Il n’y a d’ailleurs aucune distinction entre les plus values issues de la SCPI et celles d’une résidence secondaire.

 

Il est important de bien comparer les SCPI avant d'y souscrire !



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