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Loi Censi Bouvard

Loi Censi Bouvard


Loi Censi-Bouvard : Un dispositif fiscal très avantageux  pour les investisseurs immobiliers

 


Disposez de revenus garantis par la société de gestion ainsi que d'une réduction d'impôt de 11% du montant investi !

 



Caractéristiques

Loi Censi Bouvard : Caractéristiques



Qu'est-ce que c'est ?


Le dispositif fiscal Censi-Bouvard s'applique aux investissements dans les résidences de service sur le marché de l'immobilier locatif meublé neuf.

Ce dispositif est applicable du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017.

Il permet à l'investisseur de faire l'acquisition d'un logement neuf et de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du montant investi et de récupérer la TVA versée. Le bien doit être mis en location meublée pour une durée de 9 ans minimum.

 

Les différents types de résidences de service qui peuvent bénéficier de la loi Censi-Bouvard sont les suivants :

 

  • Résidences d'accueil et de soin : ce sont des établissements qu fournissent des soins de longue durée pour des personnes qui nécessitent une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien. Il faut que le gestionnaire de services obtienne l'agrément "qualité" dans les 12 mois après la mise en exploitation pour pouvoir bénéficier de la réduction.
  • Résidences étudiantes : ces résidences doivent être occupées par au moins 70% d'étudiants pour être éligibles au dispositif.
  • Résidences pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD) : ces résidences doivent être habilitées à fournir  des soins relevant d'actes médicaux ou paramédicaux.

 

Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne bénéficient plus de ce dispositif.


Comment ça marche ?


Performance

 

L'investisseur signe avec une société de gestion un bail commercial pour une durée standard de 9 ans. Le bail commercial offre bien plus de sécurité à l'investisseur que le bail d'habitation : Il est plus exhaustif et le rôle des différentes parties est défini de manière précise pour ainsi éviter tout litige. Cela permet de garantir dans une certaine mesure les loyers perçus par l'acquéreur.

Par ailleurs, le dispositif Censi Bouvard n'est pas soumis à des plafonds de loyers ou de ressources des locataires, ce qui facilite la location des biens et permet d'assurer un meilleur rendement locatif.

 

Fiscalité

 

Réduction d'impôt sur le revenu et récupération de la TVA :

Avec la loi Censi-Bouvard, il est tout d'abord possible de réduire son impôt à hauteur de 11% du prix hors taxes du montant investi.

Cette réduction s'applique pour un montant d'investissement de 300.000€ HT maximum et s'étale de façon linéaire sur les 9 années d'investissement nécessaire pour être éligible au dispositif.

Si la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt que l'investisseur doit payer, le solde qui n'a pas été utilisé est reportable sur les 6 années suivantes, tant que le bien reste en location l'année du report de la réduction d'impôt restante.

 

Autre solution, actuellement en vogue chez les investisseurs, il est possible de profiter du statut de LMNP et ainsi d'amortir la valeur du bien immobilier et des meubles pendant vingt à trente ans. Cet amortissement des charges sur une longue période permet de gommer les revenus locatifs qui ne sont donc plus imposables.
 


Grâce à la loi Censi-Bouvard, il est également possible de récupérer la TVA de l'investissement. Pour cela, il faut s'assurer que ces 3 conditions soint remplies :

  • Au moins 3 de ces 4 services sont assurés dans la résidence : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle.
  • Les revenus générés par la location doivent être soumis à la TVA et être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
  • L'investisseur doit adopter le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)


Exemple : pour un investissement de 150.000€ HT. Le montant de la TVA (20%) récupérable est égal à 30.000€ (20% x 150.000€) et la réduction d'impôt (qui sera étalée sur les 9 années d'investissement) est égale à 16.500€ (11% x 150.000€). L'investisseur pourra donc bénéficier d'un avantage fiscal total de 46.500€.

 

Imposition de la plus-value :

 

En cas de plus-value, la cession d'un appartement en résidence gérée (bien non occupé comme une résidence principale) est imposable. Prélevée par le notaire pour le compte de l'Etat, cette ponction s'élève à 34,5 % (prélèvements sociaux de 15,5 % inclus). Cet impôt est dégressif grâce à des abattements applicables selon le nombre d'années de détention. L'exonération totale intervient au-delà de la 22ème année de détention pour l'impôt et au-delà de la 30ème année pour les prélèvements sociaux.

 

Durée

 

Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum.

 

Montants à investir

 

Le montant minimum à investir est de l'ordre de 70.000 euros. Ce montant est plafonné à un investissement de 300.000 euros HT.

 

Risques 

 
Comme tout investissement dant l'immobilier, un investissement en Censi Bouvard présente un risque de perte en capital.
 

La location est garantie par le bail commercial signe? avec le gestionnaire. Les loyers sont donc garantis, quel que soit le niveau de vacance des locaux.

 

Enfin, contrairement certains autres dispositifs fiscaux, comme par exemple la loi Pinel, le Censi Bouvard présente l'avantage de n'être soumis à aucun plafond concernant les ressources des locataires et le loyer. C’est un avantage qui permet de faciliter la location du bien.


Quelles conditions ?


Aucune inscription au Registre du Commerce et des Sociétés n'est nécessaire.

Les éléments à respecter pour être éligible au dispositif Censi-Bouvard sont les suivants :
 

  • Le bien doit être neuf ou en état futur d'achèvement. Si le bien est réhabilité ou achevé depuis moins de 15 ans, il sera aussi possible de bénéficier du dispositif.
  • Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la livraison.
  • Il doit s'agir d'une location meublée par bail commercial.
  • Le statut de LMNP ne doit pas être utilisé dans un cadre professionnel et les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000€ ainsi que 50% des revenus globaux de l'acquéreur.


Pour récupérer la TVA du montant de l'investissement, il faut :
 

  • Faire une demande par courrier auprès du centre des impôts.
  • S'inscrire au Service des Impôts des Entreprises en tant que Loueur Meublé Non Professionnel.

Les démarches ?


Pour s'assurer du bon choix du bien éligible au dispositif Censi Bouvard dans lequel vous souhaitez investir, il est nécessaire d'être accompagné par un professionnel immobilier pour toute démarche d'investissement.


Bon à savoir


Il est possible de cumuler le dispositif Censi-Bouvard avec le statut de LMNP.

Il sera donc possible de bénéficier de l'amortissement de bien sur toute la partie supérieure à 300.000€


Consultez les avis de la communauté.

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