Le viager

Qu'est-ce que c'est ?

La vente en viager est un investissement qui relève de la solidarité entre les générations.

La vente en viager correspond au transfert de propriété du vendeur (crédirentier) d’un bien immobilier à l’investisseur (débirentier) qui souhaite acquérir à terme ce bien. L’investisseur doit verser au vendeur un « bouquet » ainsi qu’une rente viagère jusqu’au décès de celui-ci. En contrepartie, l’investisseur acquiert le bien dans sa totalité quand le vendeur vient à décéder. Le « bouquet » est le versement d’un capital initial au moment de la signature du contrat de vente. Le versement du bouquet n’est pas obligatoire.

Cette vente répond tout d’abord à une demande croissante sur le marché de l’immobilier alors que celui-ci est difficile d’accès. En effet, pour l’investisseur, la vente en viager peut s’avérer être un moyen intéressant pour devenir propriétaire avec l’espoir de faire une bonne affaire.

Elle répond aussi  aux besoins de beaucoup de personnes âgées dont les pensions de retraite ne suffisent plus pour avoir un confort de vie minimum.
 

Comment ça marche ?

La vente en viager est un investissement qui se base sur la variable de la longévité du vendeur.
Selon la volonté des parties, le viager peut être libre ou occupé. Si le viager est libre, l’acheteur peut occuper le bien ou même le louer. Si le viager est occupé, ce qui correspond à 90% des ventes en viager, l’acheteur ne peut pas disposer du bien et doit quand même payer les gros travaux et une partie de la taxe foncière.


Le marché du viager permet de bénéficier d’une décote à l’entrée de l’ordre de 30% à 50%. De plus, si l’investissement est effectué à crédit, l’investisseur bénéficiera aussi d’un effet de levier important.
Le montant du bouquet est calculé sur la base de l’âge et l’espérance de vie du vendeur, sa situation patrimoniale et la valeur vénale du bien. Le bouquet est fixé généralement à 30% du prix total du bien mais peut être librement fixé et varier de 0 à 50%. La rente est calculée en fonction d’un coefficient diviseur fixé dépendant de l’âge du vendeur.


Exemple :

M. Dupont est un homme de 70 ans et dispose d’un appartement d’une valeur de 200.000€. Sans descendance et ayant une faible retraite, il décide de vendre son bien en viager occupé. D’après les tables de mortalités, il lui reste 10 ans à vivre.

Pour une personne de 70 ans, le coefficient diviseur est de 9,667. La rente annuelle est donc de 200.000 / 9,667 = 20.689€ / an soit une rente mensuelle de 1724€.

Mais dans le cas d’un viager occupé, il faut appliquer une décote : Il faut retirer de la valeur du bien le montant moyen des loyers perçus pour un bien équivalent. Le montant du loyer mensuel est estimé à 800€. Il faut donc retirer 800*10*12 = 96.000€ des 200.000€.
200.000€ - 96.000€ = 104.000€. La rente mensuelle après application du coefficient diviseur, sera finalement estimée à 896.5€.

Le vendeur à 70 ans pourra bénéficier d’une exonération de 70% sur sa rente. Ainsi, seulement 268.95€ sur 896.5€ seront imposés.

 

Le viager est considéré comme un paradis fiscal pour le vendeur. Celui-ci bénéficie d’un avantage fiscal sur la rente plus ou moins élevé en fonction de son âge. En effet, la rente est constituée d’une partie de capital et d’une partie d’intérêt. Seule la partie d’intérêt est soumise à l’impôt. La part d’intérêt est fixée au moment de la vente :

• Le vendeur est âgé de moins de 50 ans : 70% du montant de la rente est imposable.
• Le vendeur est âgé de 50 à 59 ans : 50% du montant de la rente est imposable.
• Le vendeur est âgé de 60 à 69 ans : 40% du montant de la rente est imposable.
• Le vendeur est âgé de plus de 70 ans : 30% du montant de la rente est imposable.

Pour réduire le risque de longévité du vendeur qui peut faire reculer certains investisseurs, il est possible d’investir dans des parts de sociétés spécialisées (SICAV) qui se constituent un patrimoine avec essentiellement des biens en viager. Ainsi le risque est diversifié entre plusieurs biens différents et mutualisé avec tous les autres investisseurs.

Le rendement moyen avoisine les 5 à 6% par an. La durée d’investissement conseillée dans ces SICAV est d’environ 8 années.
 

Quelles conditions ?

La vente en viager nécessite, comme pour toutes les ventes immobilières, l’intervention d’un notaire.

L’acheteur peut être une personne physique ou morale.

Dans le cas où le vendeur est très malade ou mourant, la vente ne peut être valable et sera donc nulle. Il en va de même si le vendeur décède, dans les 20 jours suivant la signature du contrat, en raison d’une maladie dont il était déjà atteint lors de la signature.

De plus, si l’acheteur sait que le vendeur est atteint d’une maladie susceptible de provoquer la mort imminente de celui-ci, la vente ne pourra non plus être valide. L’aléa est la condition principale d’une vente en viager.

La vente peut aussi être annulée lorsque le prix est trop faible. Le vendeur peut réclamer l’annulation de la vente s’il a été lésé pour un montant supérieur à 7/12e du prix du bien immobilier.
 

Les démarches ?

Dans le cas d’un investissement via une SICAV : La souscription est réservée aux investisseurs qualifiés. Il est aussi possible de souscrire via un mandat de gestion pour les investisseurs moins qualifiés.