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LMNP

LMNP


LMNP : Un excellent moyen pour faire de l’investissement locatif très rentable.


Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) procure au bailleur une fiscalité très avantageuse.



Caractéristiques

LMNP : Caractéristiques



Qu'est-ce que c'est ?


La location en meublée est un excellent système pour faire de l’investissement locatif car sa fiscalité est très avantageuse et les loyers pratiqués sont souvent majorés, certains biens (petites surfaces ou situés en centre ville) peuvent se louer 10 à 25% plus cher en location meublée qu’en location nue.


Tout contribuable propriétaire qui met en location un bien meublé (chambre, appartement,…) peut prétendre au statut de LMNP sous les conditions suivantes :

  • en tirer des revenus locatifs inférieurs à 23 000€ TTC / an.
  • ET ces revenus ne couvrent pas les 50% des revenus de votre foyer fiscal.

 

Si ces 2 conditions ne sont pas réunies, le bailleur aura le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le bénéficiaire du régime fiscal LMNP, contrairement au statut de LMP, ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et de Sociétés (RCS) et ne verse pas de cotisations sociales.


Comment ça marche ?


Performance

 

La location en meublé permet d’obtenir des loyer plus élevé, certains biens (petites surfaces ou situés en centre ville) peuvent se louer 10 à 25% plus cher en location meublée qu’en location nue.

 

Fiscalité

 

Les loueurs en LMNP ont l'opportunité de récupérer la TVA sur l'acquisition des logements neufs.

 

Imposition sur le revenu :

Deux possibilités se présentent au loueur :

 

Le régime micro-BIC : les recettes ne doivent pas dépasser 32.900 €. Un abattement de 50% est appliqué sur ces recettes. Ensuite, par contre, aucune charge ne peut être déductible,

 

Le régime BIC ou régime réel simplifié : cela s'applique pour les revenus locatifs supérieurs à 32.900 € ou pour les particuliers préférant ce régime au régime micro-BIC.

Attention celui-ci est bien plus complexe et nécessite l’intervention d’un professionnel en comptabilité.

Avec ce régime, il devient possible de déduire les charges réelle des revenus générés (intérêt d’emprunt, frais de notaire, taxes et assurances et amortissement du bien loué et des meubles ...)

 

Sur le plan fiscal, grâce à cette défiscalisation, le contribuable se trouvera sans revenu LMNP imposable durant de nombreuses années (plus de 20 ans dans certains cas), ), il est très intéressant de ne pas être ponctionné à hauteur de 14%, 30% ou 41% suivant votre niveau de tranche d’imposition sur ces revenus complémentaires.

 

 

A noter que l'amortissement est linéaire sur la durée de vie du bien allant de 5 à 7 ans pour les meubles et les équipements et de 20 à 40 ans pour les immeubles.

 

L'amortissement ne peut pas creuser le déficit d'exploitation. Il peut être reporté à 10 ans sur les bénéfices futurs du LMNP et non sur le revenu global. En général, l'activité du LMNP est déficitaire durant les premières années de l'investissement. Les recettes ne suivant pas les charges : intérêts bancaires à payer, clientèle à constituer, frais divers… les amortissements ne viendront donc pas aggraver le résultat négatif. En revanche, plus tard lorsque l'activité renouera avec les bénéfices, alors les amortissements cumulés peuvent être utilisés pour diminuer le bénéfice voire le ramener à zéro.

 

Imposition des plus-values :

Les plus ou moins-values réalisées lors de la vente du bien relèvent de la fiscalité des résidences secondaires pour les particuliers.

 

Durée

 

Il n’y a pas de durée minimum de détention, cependant, pour que l’investissement soit rentable, il faut le conserver plusieurs années.

 

Montants à investir

 

Le montant minimum dépend du type de bien qui est acheté et de sa surface. De plus le recourt au crédit peut être intéressant pour profiter de l’effet de levier.

 

Risques 

 
Les risques sont ceux inhérent à l’immobilier, les prix peuvent baisser, et le logement peut rester vacant sur certaines périodes. Attention donc à bien choisir la localisation du bien et le profil du locataire !

Quelles conditions ?


Pour investir en LMNP, il faut respecter des conditions suivantes :

  • acheter un logement
  • le meubler,
  • réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l'activité de loueur en meublé ou obtenir moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité,
  • ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.

 

Un logement est considéré comme meublé à partir du moment où le locataire peut y vivre convenablement. Ainsi, il doit comporter au minimum : lit, table, chaise, vaisselle…


Les démarches ?


Quelles sont les démarches à faire pour obtenir la qualité de LMNP ?

 

Pour bien investir en LMNP, il est important en premier lieu de remplir le formulaire P0i qui vous permet d’obtenir un numéro SIRET. Cette identification vous sera demandée par le centre des impôts lors du dépôt de votre déclaration 2031.
Le Formulaire "P0i" (Cerfa N°11921*01) est une déclaration de début d'activité personne physique. Ce document n'est pas valable pour les activités commerciales (type LMP) donc il ne déclenche pas l'inscription au registre du commerce.
Il est important d'envoyer le formulaire au centre des impôts des entreprises du lieu où se trouve votre bien dans un délai de 15 jours maximum après le début d'activité.


Bon à savoir


La gestion en direct d’un bien immobilier en LMNP est très fastidieuse. N’hésitez pas à déléguer cela à un professionnel.

 

L'acquisition de certains logements tels qu'un bien immobilier meublé dans une résidence de services (étudiants, personnes âgées, handicapées, établissements de soins...) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ouvre droit à une réduction d'impôts, grâce à la loi CENSI-BOUVARD.

 

 

 

La défiscalisation (nommée Bouvard-Censi) s'élève à 11 % du prix du bien pour un logement acquis jusqu’à hauteur de 300 000 €. Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale. Si l'impôt à payer est insuffisant pour absorber la réduction d'impôt obtenue avec l'amendement Censi-Bouvard, le solde est mis en réserve pour être (ré)utilisable et réduire l'impôt des 6 années à venir.

 

 

La loi Bouvard peut générer jusqu’à 3 666 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans (300000*11%/9=3666). La réduction du montant de la TVA de 19,6% est cumulable à la réduction d’impôt en loi Bouvard de 11%.

 

 

Par contre, il est impossible d'amortir la valeur du bien (sauf si l'investissement dépasse le plafond de 300 000 euros prévus par la loi, la partie amortissable étant limité à l'investissement au dessus de 300 000 euros).

 

Par ailleurs, pour les contribuables bénéficiant de la loi de défiscalisation Censi Bouvard dans l'investissement locatif, la démarche à faire pour percevoir l'avantage fiscal est différente.

De ce fait, sur le formulaire 2042 C, dans le cadre « Investissements destinés à la Location Meublée Non Professionnelle : loi Censi Bouvard », l'investisseur doit inscrire les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans renouvelables, de même que les investissements réalisés de 2009 à 2012 le cas échéant. Les contribuables concernés peuvent également inscrire les reports de réduction d'impôt dont ils n'ont pu bénéficier lors des années précédentes.

 

Le même plafonnement des niches fiscales est appliqué en Censi Bouvard et en Scellier. Ainsi, le plafond en vigueur depuis 2013 (10 000 euros par an et par foyer fiscal) ne s'applique pas aux investissements initiés lors des années précédentes.

 

 

 

Les plafonds en question s'établissent ainsi :

 

2009 : 25.000 euros et 10% du revenu imposable

2010 : 20.000 euros et 8% du revenu imposable

2011 : 18.000 euros et 6% du revenu imposable

2012 : 18.000 euros et 4% du revenu imposable

Cet avantage devrait perdurer jusqu'en 2016.



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