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Démembrement immobilier

Démembrement immobilier


Le démembrement immobilier est une opération en mesure de procurer de nombreux avantages dès qu'il s'agit de réduire son ISF ou bien transmettre son patrimoine immobilier.



Caractéristiques

Démembrement immobilier : Caractéristiques



Qu'est-ce que c'est ?


Le démembrement immobilier est une opération qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes :
 

  • La nue-propriété : posséder la nue-propriété revient à être propriétaire du bien sans pour autant en avoir la jouissance. Le nu-propriétaire ne pourra ni loger dans le bien en question ni le louer.

 

  • L’usufruit : Être propriétaire de l’usufruit revient à l’inverse de la nue-propriété, c’est-à-dire pouvoir jouir du bien immobilier sans pour autant en être propriétaire.L’usufruitier a ainsi la possibilité de loger dans l’immeuble en question ou bien toucher les revenus générés par la location.


Le nu-propriétaire ne peut certes profiter des avantages que concède l’usufruit, mais n’a pas à payer toutes les dépenses d’entretien courantes qui sont à la charge de l’usufruitier. 

Le démembrement immobilier est une opération qui peut être soit temporaire, soit viagère :
 

  • Dans le cas d’une opération temporaire : L’usufruit est généralement cédé pour une durée de 15 à 20 ans. A terme, le nu-propriétaire récupère l’usufruit.

 

  • Dans le cas d’une opération viagère : Suite au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire obtient la pleine propriété du bien immobilier.

Comment ça marche ?


Le démembrement immobilier est une opération qui génère des avantages fiscaux conséquents :
 

  • Réduire son ISF : La législation fiscale considère que seul l’usufruit est intégré au patrimoine taxable. Ainsi une opération de démembrement immobilier peut être fort intéressante pour un contribuable assujetti à l’ISF ; celui-ci peut ainsi procéder au démembrement de ses biens immobiliers et ne garder uniquement pour une durée temporaire, par exemple jusqu’à sa retraite, la nue-propriété des immeubles. De cette façon, son patrimoine immobilier démembré va sortir du patrimoine assujetti à l’ISF. 

 

  • Transmettre son patrimoine : 


Avec le démembrement immobilier, les droits de donations ne sont plus calculés selon le barème classique. La valeur de la nue-propriété peut être considérablement réduite en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation.

En effet, si le donateur a moins de 51 ans, la valeur s’élève à 40% du prix du bien.
S’il a moins de 61 ans, la valeur s’élève à 50% du prix du bien.
S’il a moins de 71 ans, la valeur s’élève à 60% du prix du bien.
S’il a moins de 81 ans, la valeur s’élève à 70% du prix du bien.
 
Plus le donateur est jeune, moins les droits de donation seront élevés. A la mort du donateur, les enfants jusqu’alors propriétaires uniquement de la nue-propriété des parts, acquièrent leur propriété pleine et entière sans payer de droit de succession.
 
De plus, par la combinaison d’une création d’une Société Civile Immobilière et d’une opération de démembrement immobilier, le donateur peut encore réduire les droits de donation : 

Il s’agit dans un premier temps de créer la société en y injectant un faible capital (1000€ à 1500€).
La société acquiert à crédit l’immeuble de rapport et rembourse les intérêts d’emprunt grâce aux revenus générés par la location.

Le propriétaire procède quelques semaines plus tard au démembrement des parts de la SCI et cède la nue-propriété des parts de la SCI à ses enfants.
 
La dette contractée par la société va être directement imputée sur l’actif de la société ce qui va réduire de manière importante la valeur des parts et ainsi encore réduire les droits de donation.


Quelles conditions ?



Les démarches ?


Pour effectuer une opération de démembrement immobilier, il est nécessaire de passer par un notaire.
 


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