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Régimes d'imposition en lmnp



par
corine.martin32
le 13/01/2016 10:36

Bonjour tout le monde,

Pour cette année 2016, mon conjoint et moi-même voudrions nous lancer un nouveau défis et devenir propriétaire d'un logement afin de le louer en lmnp (location meublée non professionnelle). Cependant, j'ai bien peur que la déclaration de nos revenus perçus par les loyers mensuels nous fasse payer un peu plus d'impôts. En effet, nous nous sommes renseignés auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine qui nous a vaguement parlé de deux régimes d'imposition

Nous ne savons pas trop lequel choisir entre le micro-BIC ou le régime réel. Pourriez-vosu nous aiguiller en nous transmettant vos témoiganges et/ou conseils? :)




par
Paul
le 13/01/2016 14:17

Bonjour Corine,

 

Tout d'abord, petite précision sur les différents régimes..

 

Le micro-BIC peut être choisi en LMNP à condition que les revenus générés par ce placement ne dépassent pas un plafond 23000€. Au-delà de ce seuil, vous basculez automatiquement en régime "frais réels". 
L'avantage de ce régime est que vous bénéficierez d'un abattement de 50% sur les revenus de la LMNP.
En revanche, vous ne pourrez rien déduire, y compris vos éventuelles charges d'intérêt.
Il s'agit donc en quelque sorte d'un forfait.

 

Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire la quasi-totalité des frais (liste non exhaustive : entretien, réparation, taxe foncière, frais d'assurance, frais de gestion, honoraires, intérêts sur emprunt, droits d'enregistrement...). Avantage de la LMNP : on déduit également l'amortissement du bien, ce qui peut potentiellement créer un déficit, qui viendra réduire le revenu imposable.

 

Finalement, la différence entre le régime micro-BIC et le régime réel est comparable à celle qu'il existe entre les deux régimes que peuvent choisir les salariés pour déclarer leurs "traitements et salaires" (abattement de 10% ou frais réels).

 

Les experts de l'immobilier considèrent qu'en moyenne, le régime réel est plus intéressant dans 85% des cas pour la LMNP. En revanche, le choix de ce régime demande davantage de rigueur, puisque chaque dépense déduite doit être justifiée. La gestion d'un LMNP en régime réel est donc plus complexe.



 

 

Exemple : 
J'achète un appartement à 200 000€, et je le loue 1000€ par mois, soit 12000€ par an. La location engendre 5000€ de charges (hors intérêts).

 

Hypthèse A : Micro-BIC
Hypothèse B : Frais réels, je m'autofinance
Hypothèse C : Frais réels, je contracte un emprunt à 2% pendant 20 ans.

 

Hypothèse A (Micro-BIC) : 
50%*12000 = 6000€
La LMNP augmente donc mon revenu imposable de 6000€.

 

Hypothèse B (frais réels, autofinancement)  : 
- Déduction des frais : 12000 - 5000 = 7000€
- Déduction de l'amortissement : 
   200 000 * 0,85 = 170 000€ (on amortit généralement 85% du montant du bien et non 100%)
   170 000 / 20 = 8500€ : on amortit donc 8500€ par an, qui s'ajoutent à la déduction
- Revenu catégoriel = 7000 - 8500€ = - 1500€
La LMNP réduit donc mon revenu imposable de 1500€.

 

Hypothèse C (frais réels, emprunt à 2%) :
- Déduction des frais (hors intérêts) : 12000 - 5000 = 7000€
- Déduction des intérêts : La première année, les intérêts seront de 200000*0,02 = 4000€
  7000 - 4000 = 3000€
- Déduction de l'amortissement : 8500€ par an (cf hypothèse B)
- Revenu catégoriel = 3000 - 8500€ = - 5500€
La LMNP réduit donc mon revenu imposable de 5500€.

 

Arbitrage de l'exemple : 
On constate que comme dans 85% des cas de LMNP, le régime des frais réels sont plus avantageux.

 

 

Cet exemple montre bien que le résultat de l'arbitrage peut fortement varier selon le profis des investisseurs. Je ne pas donc pas vous conseiller un régime en particulier. J'espère en revanche que mes explications vont ont permis de concevoir le type d'arbitrage qu'il faut effectuer, dans le but de faire le bon choix.



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