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Investir dans l'immobilier

Investir dans l'immobilier


L'immobilier, l'investissement préféré des Français !

 

Pourquoi l'immobilier reste aussi attirant pour les Français ? Voici 3 raisons d'investir dans l'immobilier :

  • Pour se loger,
  • Pour détenir un investissement locatif et toucher des loyers mensuels,
  • Pour défiscaliser et ainsi réduire ses impôts.



ACHETER SA RESIDENCE PRINCIPALE

Vous avez besoin de vous loger, 2 possibilités s'offrent à vous :

 

Que vous démarriez une vie à 2, que votre famille s'agrandit, ou tout simplement que vous déménagiez, vous aurez peut être besoin d'acheter votre propre logement. Si vous en avez les moyens et si vous restez un certain nombre d'années au même endroit, l'achat est la plupart du temps ce qu'il y a de plus rentable.

De plus, sachez que détenir son logement principal est surement la plus grosse niche fiscale encore possible. Effectivement, les plus values sur les résidences principales ne sont jamais imposables. Profitez en !


Ainsi, de nombreuses personnes se sont enrichies sans payer d'impôts grâce à leurs résidences principales.

 

Avant de vous lancer, essayez d'avoir des réponses aux questions ci-dessous :

  • Achetez vous seul ou à deux ?
  • Si vous êtes plusieurs, avez-vous suffisamment confiance dans les autres personnes ?
  • souhaitez vous vous installer ?
  • Recherchez vous un endroit calme, proche des transports en commun, en centre ville, en pleine campagne ?
  • Que voulez vous ? Un appartement, une maison, une péniche, un chateau ?
  • Aurez vous des enfants dans les années à venir ?
  • Quelle surface souhaitez vous avoir ?
  • Avez vous une situation professionnelle stable ?
  • Quel apport voulez vous mettre ?



ACHETER SA RESIDENCE SECONDAIRE

Bien évidemment, vous pouvez investir dans l'immobilier tout en acquérant aussi votre résidence secondaire.

 

Financièrement, il est souvent plus intéressant d'investir en priorité dans sa résidence principale et ensuite dans une résidence secondaire.

 

La localisation de votre maison de vacances dépendra de vos envies. Mais il faut savoir que :

  • Les lieux recherchés (mer, montagne, Paris) sont très chers, mais vous pouvez en tirer d'importants loyers si vous acceptez de le louer périodiquement,
  • A la campagne, vous pouvez trouver le produit de vos rêves pour pas si cher,
  • Les charges à la montagne peuvent être un gouffre pour le propriétaire,
  • A l'étranger, vous pouvez être attiré par le prix, mais méfiez vous des frais annexes...

 

De plus, contrairement aux résidences principales, les plus values sur les résidences secondaires sont fortement taxées. Néanmoins, jusqu'à fin août 2014, il existe des dérogations et des abattements importants !

 

Comme tout bien immobilier, il faut anticiper les perspectives concernant la vente future du bien. Vous pouvez très bien tomber amoureux d'un bien atypique (moulin, péniche, vieux chalet, chateau...), mais la revente sera souvent beaucoup plus difficile qu'un bien commun et qui plait à un grand nombre de personnes.




ACHETER UN BIEN IMMOBILIER POUR LE LOUER

L'achat d'un appartement, d'une maison pour le louer et toucher ensuite des revenus locatifs est un très bon moyen de s'enrichir ou d'améliorer sensiblement sa retraite le jour J !

 

Pourquoi ?

  • Le rendement pour certains biens peut se révéler très lucratif (plus de 8% par an).
  • L'immobilier est un placement disposant d'un effet de levier très important. Il n'est pas nécessaire d'avoir la totalité des fonds pour investir dans l'immobilier. Tout peut se faire par emprunt. Ce sont ainsi les banques, en vous prêtant de l'argent, qui vous permettent d'acheter le bien immobilier et ainsi de vous créer un capital !
  • La volatilité des biens immobiliers est bien moins importante que les différents autres placements. Durant plusieurs décennies, la demande sera supérieure à l'offre et ainsi cela maintiendra les prix durant de nombreuses années.

 

Qu'est ce que le rendement / rentabilité d'un bien immobilier ?

 

Rendement : totalité des revenus annuels auxquels sont retranchées les différentes charges, divisés par le montant du bien immobilier :

(revenus annuels - charges) / valorisation du bien immobilier

 

Comme indiqué, il est très important de prendre en compte les charges annuelles qui sont liées au bien : Assurances, travaux de réparation / d'entretien, les impôts, les taxes, les frais de gestion...

 

Plus le rendement est élevé, plus la location de la maison ou de l'appartement est lucrative. En règle générale, les petites surfaces, les biens mis en collocation, les parkings sont les plus rentables...

 

Qu'est ce que l'effet de levier ?

 

Pour investir dans l'immobilier, chaque investisseur peut emprunter de l'argent auprès de sa banque. En règle générale, le taux d'endettement ne dépasse pas 33%. Ainsi, si un particulier touche 6000€ net par mois, il pourra rembourser 2000€ d'emprunt et ainsi emprunter, par exemple, avec un taux d'intérêts de 4%, 330 000 € sur 20 ans.

 

Ainsi, dans l'exemple ci-dessus, en empruntant 330 K€, une personne pourra acheter une maison, la louer mensuellement 1400€ et ainsi avoir un rendement de 5% par an (1400*12/330000).

L'investisseur devra mettre chaque mois 600€ de sa poche pour rembourser l'emprunt (2000 - 1400) et ainsi, au bout de 20 ans, il aura mis de côté 144 000€ et sera propriétaire d'un bien d'une valeur de 330 000€.

 

C'est ce que l'on appelle l'effet de levier.

Pour information, auprès de sa banque, il est possible d'emprunter pour acheter un bien immobilier, mais ce n'est pas possible de le faire lorsque l'on investit, par exemple, dans une assurance vie !

 

Quels sont les pièges à éviter :

  • Acheter rapidement sans connaître le lieux du bien immobilier,
  • Regarder uniquement la rentabilité de l'investissement. Il est certaines fois très dur de revendre certains biens atypiques.
  • Acheter des grandes surfaces qui peuvent sur le papier générer une rentabilité importante ! Plus les surfaces sont grandes, plus les frais de rénovation et d'entretien seront importants et imputeront au final la rentabilité du bien.
  • Ne pas oublier d'intégrer les revenus locatifs dans vos revenus globaux. Ils seront ensuite imposés à votre taux marginal d'imposition. Ainsi, vous pouvez perdre 30 ou 40%.
  • Bien regarder le cadre fiscal actuel et à venir du bien que vous souhaitez acheter.



SOUSCRIRE A UNE SCPI

Appelées aussi "pierre papier", les SCPI vous permettent d'investir dans l'immobilier par l'intermédiaire de sociétés de gestion.

Bureaux, commerces, entrepôts, ... Les SCPI vous proposent un choix varié de placement.

 

Les SCPI vous permettent ainsi d'investir dans la pierre sans être obligé de placer des sommes très importantes.

Dotés de rendements assez attractifs (5.3 % en moyenne en 2012), les SCPI peuvent générer un complément de revenus intéressant pour la retraite.

 

Comparez ici simplement toutes les SCPI du marché !




INVESTIR DANS DES EHPAD

Les Etablissements d'Hebergement pour Personnes Agées Dépendantes sont des résidences de service accueillant des personnes âgées nécessitant un soutien médical.

 

Avec le viellissement progressif de la population, les EHPAD se positionnent comme un placement d'avenir avec des rendements allant jusqu'à 5%. C'est donc un excellent moyen pour diversifier son patrimoine et bénéficier de rendements attractifs !

 

De plus, il est possible pour l'investisseur de bénéficier d'avantages fiscaux selon le choix du support d'investissement (Censi Bouvard, LMP et LMNP) !

 




INVESTIR DANS L'HÔTELLERIE

L'investissement hôtellier est un placement qui a su résister face aux crises. Avec une demande supérieure à l'offre et un taux d'occupation supérieur à 80% à Paris, ce type d'investissement peut s'avérer très judicieux pour diversifier son patrimoine.

 

L'investissement est conseillé pour une durée supérieure à 7 ans avec des rendements allant jusqu'à 8%.

 

De plus, il est aussi possible de bénéficier d'une fiscalité allégée en plaçant son investissement sur son PEA ou son PEA-PME.




INVESTIR À L'ÉTRANGER

L'investissement dans de l'immobilier à l'étranger permet de  profiter de marchés immobiliers plus profitables qu'en France notamment dans des zones comme l'Europe ou l'Amérique du Nord.

 

Certaines zones sont à privilégier en raison de leur marché immobilier en plein essor ou de leur fiscalité particulièrement attirante, notamment l'Île Maurice ou les Etats-Unis.

 

De plus, l'investisseur peut profiter des avantages que lui confèrent les taux de change. L'investissement immobilier à l'étranger est donc un moyen efficace pour diversifier son patrimoine tout en bénéficiant de rendements élévés.




INVESTIR DANS DES PARKINGS

Investir dans des places de parking pour les louer ensuite est un investissement qui offre de belles rentabilités et qui peut s'avérer être plus intéressant qu'un investissement dans de l'immobilier classique.

La demande pour les emplacements de parkings est très élevée à Paris en raison du peu d'emplacements publiques pour se garer.

 

Les rendements avoisinent les 8-9% et le bien ne nécessite aucun frais d'entretien car il ne se dégrade pas contrairement à de l'immobilier traditionnel.

 

Les loyers encaissés peuvent bénéficier d'une fiscalité réduite si celui-ci choisit  d'être soumis au régime micro-foncier.

 




INVESTIR DANS DE L'IMMOBILIER EN DÉMEMBREMENT

Le principe de l'immobilier en démembrement est de séparer la nue-propriété de l'usufruit du bien pendant une durée de 15 à 20 ans.

 

Il est donc possible d'investir : 

 

  • - dans l'usufruit d'un bien immobilier qui représente 40% de la valeur du bien immobilier. L'investisseur pourra soit utiliser le bien pour se loger ou toucher les revenus générés par la location du bien.

 

  • - dans la nue-propriété d'un bien immobilier qui représente 60% de la valeur du bien immobilier. L'investisseur devient propriétaire de la totalité du bien au terme de la durée d'investissement. Durant la période d'investissement, la nue-propriété est exonérée d'ISF et le nu-propriétaire n'a pas de taxe foncière à payer.

 

L'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier est donc un investissement très intéressant pour les investisseurs dont l'ISF est déjà élevé mais aussi pour les investisseurs à la retraite ayant des revenus élevés qui veulent continuer d'agrandir leur patrimoine.

 

D'autre part, le démembrement immobilier est très utilisé pour préparer sa succession : Le donateur garde l'usufruit du bien immobilier et transmet la nue-propriété, qui n'est pas soumise aux droits de succession, à ses héritiers.




INVESTIR DANS LE VIAGER OCCUPÉ MUTUALISÉ

Alors que la population viellit et que le marché du logement est de moins en moins accessible, le viager occupé mutualisé devient une solution d'investissement de plus en plus intéressante et d'intérêt commun.

 

Il est maintenant  possible d'investir dans des sociétés spécialisées (ex : SICAV) qui gèrent un patrimoine constitué exclusivement de biens en viager occupé mutualisé. L'avantage de ce type d'investissement est la mutualisation du risque de longévité et l'aspect diversifié et liquide de l'investissement ainsi que des rendements élevés jusqu'à 8%.

 

 






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